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    关于拿地与投资分析,高手都是这么玩的!

    投资的方式

    房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作,包含收益预测及土地获取两大关键性环节。

    01  主流房企经济测算要点

    现阶段主流房企强调“ 快周转” ,以快速做大资产规模及销售额为企业经营的*高目标。

    现阶段奉行快速扩张的主流房企要求:投资回收期一般为12-15个月,ROE及IRR大于15%,销售净利润率5-8%;主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期,牺牲利润做大资产规模;资产或企业规模决定了银行的授信额度,又将进一步决定企业的发展速度。

    02  土地获取的主要方式

    03  各类获取方式的税务成本

    税务问题是土地交易的核心问题,交易能否成立,税费成本往往是决定性因素。

    勾地方式与案例解读

    01  什么是勾地?

    官方:指土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价,在政府认可其出价后,再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

    圈内:指土地在正式挂牌出让前,意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议,设计与挂牌相关的排他性条件,阻止其他竞争单位介入,使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。

    02  勾地的关键要素

    03  勾地的案例分析

    勾地案例— :物业返还、溢价返还

    常见于两安用地挂牌,出让条件附无偿返还商品房给村民用于安置,另未见于挂牌条件的是—— 土地拍卖的部分溢价将由市财政返给村委会,一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议,以拍地成本优势对竞争对手形成威慑。

    勾地案例二:带开发方案挂牌

    勾地单位已和政府谈妥开发方案,政府将与物业开发的相关条件作为挂牌条件:例如规划方案、产业条件、自持比例等。

    勾地案例三、限定保证金或土地出让金为外资

    基于政府对外汇储备的需求,与政府达成外汇支付的协议,屏蔽没有外资渠道的房企,减少竞争对手。

    勾地案例四:利用或制造地块瑕疵

    目标地块存在内部或外部瑕疵,但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案。

    勾地案例五、直接指定政府的协议单位

    土地挂牌出让前,勾地单位已与政府相关部门达成招商协议,以招商协议作为竞拍条件。

    股权收购要点解读

    股权收购是指通过与合作方联合组建项目公司,通过直接收购、增资、合并分立等多种形式,*终获得目标公司的部分或全部股权,从而间接取得目标公司所持有的土地使用权或在建工程。

    01 股权收构特点

    1、由于采用收购股权的方式,因此收购的是股权对应的全部资产减负债即权益。在取得目标资产的同时,还需要承继目标资产所在项目公司的历史债权债务,因此,采用股权收购方式需要进行严谨的尽职调查,防范潜在风险。

    2、转让阶段税负较低,一般仅涉及企业所得税及印花税,但由于土地溢价部分无法取得发票,无法进入项目开发完毕后税务清算时的可扣除土地成本,因此项目运营阶段的税负将会非常高。

     图:股权收购需关注的重要因素

     02 关于交易对价


     03 关于承债式收购

    来源:资资乐


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