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    建议推出REITs公募试点助商业不动产行业转型

    全国人大代表、步步高董事长王填建议,为了促进我国REITs产品在功能和特性上与国际标准化REITs进一步靠拢,更好地以REITs工具服务国家战略和实体经济,建议加快推动我国公募REITs试点落地。我国现有的REITs产品一般称为“类REITs”,即以“资产支持专项计划(ABS)”作为产品载体、在交易所大宗交易平台或固定收益平台挂牌发行的标准化金融产品。


    不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)是指在交易所公开交易,通过证券化的方式将流动性低但具有持续稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性强的证券份额的标准化金融产品。REITs不仅能有效盘活存量资产、降低不动产投资杠杆、形成长期资金稳定供给及退出机制,还能为投资者提供风险较低、收益稳定的投资产品,合理引导社会资本支持实体经济稳定发展。


    一、公募REITs对我国经济社会的重要意义。


    公募REITs产品通过将不动产以“出售”的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品,实现了不动产资产的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接。公募REITs对于坚持落实供给侧结构性改革的主线任务、促进房地产行业健康稳定发展、合理引导社会资本支持实体经济、稳金融及稳投资具有重要意义。


    一是落实“去库存、去杠杆”的宏观经济政策要求。


    我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的,必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇。“三去一降一补”是“供给侧改革”的五大任务,其中不动产去库存的重点和难点在于商业地产。商业地产重在运营,而保持物业的完整性是提供专业运营的前提。公募REITs是真正以资产收益为基础的永续性、权益性投资工具,不依赖于企业提供担保或到期回购等主体信用方式实现投资退出。因此,商业地产的去库存不应简单的零散销售或者改变用途,*佳路径应是通过REITs方式,在保持物业完整和管理专业的同时,还能稳妥解决政府或企业不动资资产流动性较差、杠杆率过高的潜在风险。这也是成熟市场国家房地产市场长期稳定发展形成的商业模式。


    二是简化金融链条,防控金融风险,落实“稳金融”要求。


    自2008年金融危机以来,随着流动性的加强、杠杆率的提升,金融链条日益复杂,一些所谓的“金融创新”逐渐沦为纯粹的监管套利工具。公募REITs作为受到严格监管、在公开市场发行的标准化金融产品,在发行人、底层投资标的、资金路径等方面公开透明,有利于简化金融链条、减少资金空转、避免监管套利行为,构建金融体系内部的良性循环,落实“稳金融”要求。


    三是合理引导社会资本支持实体经济,落实“稳投资”要求。


    资产管理行业当前作为我国金融体系中*具活力的板块,一方面总规模快速扩张,但同时各机构之间还处于低水平竞争阶段,产品同质化现象严重。我国公募REITs作为一种区别于传统股票、债券的创新金融产品,其市场规模预计将达到4万亿至12万亿之间,能够有效完善当前证券市场产品结构,吸引社会资本支持实体经济稳定发展,促进资本对实业“脱实向虚”问题的解决,落实“稳投资”要求。


    四是有助于促进房地产行业健康发展。


    经过多年发展,我国房地产行业已进入“存量时代”,商业模式的核心由“开发”转变为“运营”,而转型的关键在于猫先生电竞app安卓版模式的根本性转变。REITs作为以存量资产为投资标的的标准化金融产品,与房地产行业的转型需求高度契合,通过“盘活存量”而不是“新增投放”的方式,为国内房地产企业提供稳定的长期资金支持,增强房地产企业抵抗经济周期波动的能力。


    同时,从投资者角度而言,过去十几年来对于住宅市场的过度投资、投机模式不可持续且风险较高,公募REITs作为以不动产稳定运营收益为基础的权益性投资工具,兼具“股性”与“债性”特点,能够较好地将个人投资者对住宅市场的投资需求合理引导至商业地产。


    二、交易所类REITs为公募REITs的推出奠定了良好的基础。


    2014年以来,以“资产支持证券(ABS)”为载体,以成熟不动产为基础资产,在交易所市场发行、挂牌的“类REITs”产品获得了长足发展。同时,交易所市场已挂牌的“类REITs”产品中,物业资产已涵盖仓储物流、商业不动产、租赁住房等类别,REITs类产品已在支持实体经济、民生经济的健康与发展方面发挥积极作用。


    类REITs产品作为前期探索市场、稳妥控制风险的有益尝试,公募REITs的过渡性产品,基础资产类型不断扩充,投资门槛有序降低(单位份额由*初的3000万降至100万),较好地平衡了创新与风险的关系。对于在国内经济、法律环境下推出公募REITs的监管体制、可行底层产品结构等方面积累了宝贵的实践经验,同时起到了培育市场的作用,增强了投资者对REITs产品的认知与接受,促进了REITs领域市场专业机构的专业辅助能力,为公募REITs的推出奠定了良好的基础。


    三、公募REITs是商业不动产去库存的有效渠道,助力商业不动产行业向轻资产模式转型升级。


    商业不动产存量继续增加。2018年1-12月,全国写字楼开发投资额及商业营业用房投资额合计为20,173亿元,全国写字楼及商业营业用房销售面积合计为16,334万平方米,开工面积合计为26,115万平方米,销售去化面积占开工面积的比例为62.5%,若仍以销售作为商业不动产退出的主要方式,那将继续面临商业不动产存量不断增长、去库存压力不断增加的问题。


    公募REITs的推出,一方面商业不动产可通过“出售”至公募REITs产品实现退出,另一方面,公募REITs重视通过持续性运作管理,提升租金回报率、挖掘物业价值的特点,将推动商业不动产行业向提升资产管理能力的轻资产运营模式转型。


    为此,王填提出三方面建议:建议尽快推出国内公募REITs试点,助推商业不动产行业实现转型升级。


    一是建议优选优质商业物业及优质主体开展试点。


    建议以优质商业物业为基础资产开展公募REITs试点。同时,为有效控制试点项目风险、维护我国公募REITs市场稳定发展,建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中,针对特定行业领域的具体问题,建议相关行业主管部门尽快出台配套支持政策,促进我国公募REITs快速健康发展。


    二是建议加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养。


    良好的市场发展环境对于我国公募REITs的健康持续发展同样尤为重要。建议加强对发行人及投资人的宣传教育工作,鼓励其积极参与公募REITs市场建设;加强对资产服务机构的监督管理工作,引导其增强勤勉尽责的履职精神;加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养工作,促进其不断提升产品管理能力及投资人服务能力。


    三是建议逐步完善配套税收支持政策。


    根据我国现行税制,REITs产品的设立环节通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本,产品运营环节投资人还可能面临双重征税。为促进公募REITs业务持续健康发展,建议依据税收中性原则,逐步出台配套税收支持政策:针对REITs设立环节,建议与一般的房地产交易行为进行区分,在REITs产品框架下进行相应减缓征收;针对REITs运营环节,建议参照国际成熟经验,对项目公司用于分红的收益免征企业所得税,避免双重征税。



    来源:中国发展网


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