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    金融公司参与REITs类业务的机会与路径

    告别非理性繁荣的房地产市场,将迎来顺势发展


    从2015年至2018年的房地产市场,经历了一个从一二线城市集中持续火热,到各地成交同时急剧降温的大周期调整过程。进入2018年以来,全国范围内一、二线城市密集出台了严格的限购限贷等楼市收紧政策,商品房市场的投机或投资需求受到明显遏制。从房地产行业的发展周期来看,未来一两年或许将是房企融资持续收紧、开发投资增速进一步下滑及楼市成交回归正常水平的调整期。但从另一角度相对而言,告别非理性繁荣的房地产市场,将迎来顺势发展REITs的良好市场契机。 


    一、REITs发展环境逐渐成熟


    近年来,房地产投资信托基金(REITs)在境内发展不仅受到了来自法律和税收等制度设计层面的阻力,而且相对畅通和宽松的融资环境也制约了房企发行REITs的动力,同时在REITs产品收益率远低于商品房****率的背景下,投资需求也还不够强烈。 


    但是目前来看,REITs的发展环境正在全面改善。


    第一,在房地产市场层面,房企对土地的综合运作能力不断提升,自持物业比重逐步增加,可供资产证券化选择的高质量基础资产物业范围随之扩大。


    第二,在房企融资层面,监管层监管收紧,不论是一二级市场,还是银行表外资金,对房地产市场的支撑都将出现明显弱化,并且前期在土地市场运用较大杠杆的房企将在2017年面临更大的资金链压力。


    第三,在投资需求层面,限购限贷政策的加码对投资需求的降温效果显著,并且房产税试点的严格执行以及房产税推广的预期加强,都将进一步有效遏制房地产市场长期的大涨快涨趋势,而REITs依靠稳定分红获利的投资方式将是未来资产配置的重要选择之一;同时,随着利率市场化进程的加快,再加上未来有望出台的税收优惠政策,未来REITs收益率对投资者的相对吸引力将有所增强。


    第四,在政策层面,2014年以来,不论是央行、银监会、证监会还是住建部,都已出台了相应文件提出开展和推进REITs试点,为REITs的发展提供了政策依据;未来,待房地产市场发展重回正轨之后,进一步的REITs鼓励或推广政策将有望继续出台。 


    REITs发展环境的逐渐成熟,更重要的内涵体现在REITs各方面的优势已全面显现。首先,对于房企而言,利用REITs融资有多项优势,不仅可以在传统融资途径受阻的情况下拓宽渠道,并且可以有效改善融资结构,降低债性融资的依赖程度,降低行业系统性风险;REITs还可以帮助房企实现资产出表和合理节税,同时盘活存量物业,加速轻资产化的转型。


    其次,对于投资者而言,REITs为其提供了一种高流动性、低门槛、长久期,兼顾较低风险和较高收益率且与其他资产相关性较低的稳定投资标的选择,并且与直接投资于房地产市场相比,投资REITs有效规避了流动性风险。*后,对于房地产市场而言,REITs令其与资本市场结合,可吸引长期稳健投资者的参与,利于平抑市场波动,有效抑制市场流动性对房地产市场的短线投机炒作,促使资金投入能促进市场的有效利用。 


    二、信托参与REITs机会显现


    长期以来,REITs业务在境内之所以进展缓慢,除了发展环境方面因素,另一个关键原因在于REITs供给的相对不足。证券、基金和信托都是REITs理想的管理者,在目前税收优惠政策缺位、盈利模式尚不明晰的背景下,参与意愿仍普遍不强,但正是因为这样,信托公司更应充分发挥制度灵活、风险隔离等原有优势,挖掘业务模式多元、资产端更贴近房企需求等潜在优势,在新的业务领域抢占先发优势。 


    目前来看,除越秀、凯德和开元等在境外交易所上市的REITs产品外,其余在境内发行的几单都只能称之为“类REITs产品”。在境内发行的几单类REITs产品中,“鹏华前海万科”被认为是*接近标准化的一单,但与真正的REITs相比仍有多处不足。2016年上半年以前,境内发行的类REITs产品均是由证券或基金公司主导,直到6月份,中航信托作为原始权益人发行了“红星爱琴海”,成为境内由信托公司组织发行的第一单类REITs产品,对信托行业在REITs领域的展业尝试示范意义重大。其实,信托公司参与REITs类业务,具有多重优势,主要包括以下几方面。 


    第一,信托是目前境内发展REITs更合适的载体。根据国际发展经验,REITs的法律主体可采取特殊目的公司(SPC)或特殊目的信托(SPT)两种形式,其中对我们借鉴意义更大的香港市场正是采用了信托形式。信托拥有天然的风险隔离功能,这成为信托公司开展REITs特有的制度优势,并且,境内目前仍缺乏SPC相关的法律规定,而信托“一法三规”的法律框架则相对完备。因此,未来不论在实际操作和推广层面还是政策制定和监管层面,信托契约形式的REITs都将更具可实现性。 


    第二,信托对REITs的私募发行更具经验优势。根据资金募集方式划分,REITs也有公募和私募两种形式。由于整体租售比偏低以及双重征税成本较高等问题长期存在,目前在境内发行REITs仍然很难在收益率方面产生吸引力,因此采用私募形式,以较高的流动性溢价提升产品收益率不失为一个理想选项。总之,私募REITs可以说是境内市场发展REITs业务循序渐进的试点或过渡选择。对信托公司而言,长期以来大多将私募投行作为主要发展方向之一,不论是行业基因还是发展经验,其相对优势正是集中在私募产品的发行上。 


    第三,信托与房企开发商有更深厚的合作底蕴。长期以来,信托一直是房企重要的融资渠道之一,除了传统的债权、股权及股加债等模式外,地产投资基金、特定资产收益权投资等也是信托与房企合作的新兴形式。虽然近两年来大型房企在交易所上市、定增和发债融资的规模不断加大,但交易所或券商对于房企而言更多的是一个服务提供者,而非信托对于房企的合作伙伴关系。信托公司对房企融资的审批,不仅会关注融资主体的信用,而且还会追踪到具体的用款项目和抵押项目,因此往往可以深层地了解房企的融资需求,并且有能力提供个性化的融资服务和资产管理服务。在试点和开展REITs业务时,信托公司可以优先考虑从其核心或战略合作的房企交易对手开始,获取更优质的基础资产物业从而进行产品设计。   


    三、信托REITs类业务前景广阔


    正处于转型升级过渡期的信托行业,不仅需要开辟新的展业领域,更要在传统的业务领域创新业务模式,拓展新的盈利形式。在传统的房地产领域,REITs业务为信托公司提供了新的转型契机。信托公司开展REITs类业务具有多重优势,具体的介入路径和参与模式也具有多样化特征。不论在REITs业务的资金端还是资产端,信托公司都可以充分发挥灵活自由的制度优势,在多个层面进行业务尝试和试点。 


    REITs具有以下优势:


    1、REITs是一种低门槛的投资商业物业的金融工具,有利于分散投资人风险


    REITs能够使投资人以很低的门槛同时投资多个商业物业资产,相较于直接投资商业物业而言,不仅降低了投资人的门槛,还分散了投资者的风险。


    2、REITs产品风险较低,收益稳定,有利于拓宽投资人有效投资边界


    由于REITs通常投资成熟的、租金收入稳定的物业,产品整体风险较低,收益较为稳定。同时REITs作为以租金收入为主的金融产品,与其他金融产品的相关性较低,有利于投资者拓宽有效投资边界。


    3、REITs流动性强,运营透明度高


    REITs产品大多可以在交易所进行交易,且投资者众多,流动性很强。上市REITs产品信息披露制度完善,且将绝大部分收益分配给投资者,运营透明度较高。


    REITs市场:公募REITs放开指日可待


    (1)公募REITs业务细则出台渐上日程


    日前,在京召开的证监会系统2018年工作会议表示,研究出台公募REITs相关业务细则,支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。此前,已有消息称证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规,其中,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策*先鼓励的方向。


    发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs,可以盘活公共资产,激活地方猫先生电竞app安卓版效率;拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率;推动养老金等投资于优质资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资,盘活存量资产,加快去库存进程,特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等,引导资金进入多元化的地产投资领域,追求长期限、稳定的租金回报收益,而非短期的价值提升,引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。


    (2)REITs是构建多层次资本市场体系的重要支撑


    REITs是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性,有助于防范系统性金融风险,并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益,体现公平性与普惠性。REITs服务的对象,远远不局限于房地产开发企业,而是涵盖了各类持有商业地产、基础设施和其他不动产的企业、公司与金融机构。REITs能够服务于产业、物流、医疗、环保等板块,并能够为目前广泛开展的PPP模式提供更广泛的资金来源,有利于增加社会资本对重点项目领域的参与。


    REITs可以协助落实“三去一降一补”的宏观政策,盘活各类存量经营性不动产,降低政府和企业的财务杠杆,化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险。中国已经迎来了“大资管”时代,但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一,作为高比例分红(90%以上)、与股市债市相关性较低的长期投资工具,REITs市场的开发和建设对于金融体系供给侧改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。


    (3)国内公募REITs市场可达12万亿,租赁住房REITs市场可达1.56亿


    据北大光华管理学院REITs课题组预测,如果用REITs规模占GDP的比例,以及REITs规模占股票市值占比比例作为参照,REITs市场发展比较好的几个市场,包括美国、新加坡、香港和澳大利亚,取他们一个平均值或中位数。中国如果达到成熟市场的水平,标准化公募REITs市场规模将达到4万亿到12万亿。


    当前阶段,REITs试点方式适宜选择比较成熟、相对优势的,包括租赁住房、成熟的商业物业,以及一些优质的基础设施项目作为试点。“租购并举”是建设房地产长效机制的一个重要理念。从目前的市场情况来看,城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。


    因此,长租公寓REITs非常适宜的公募REITs破冰切入点。美国以租赁住房作为标的REITs市值占总市值13%,简单测算下国内情况,以租赁住房为标的的REITs,市值规模至少会达到1.56万亿。


    REITs行业研究始终坚定认为,REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径;是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实“房住不炒”思想的重要抓手,是构建房地产长效机制的重要组成;是促进金融与房地产良性循环的重要工具。是建立健全住房租赁金融支持体系的重要支撑。


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