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    REITs如何影响中国房地产市场

    REITs(房地产信托投资基金)在满足所有严格约束条件的前提下,可以被视为“税收透明体”,即REITs层面的应税收入无需纳税,而是在应税收入派发之后,由REITs投资人根据各自的税率自行纳税。正是通过大比例分红和税收中性地位,REITs**限度地模拟机构或个人直接投资房地产,使之受到投资者的普遍欢迎,并显示出强大的生命力。


    REITs并不是一个新事物。自REITs在美国创立以来,REITs已在世界众多国家和地区开花结果。由于REITs特别适合作为投资并持续经营收益性物业的工具,REITs几乎已成为成熟市场的标配。然而,自十余年前,中国开始探讨引进REITs的可能性,到目前为止仍然是“只闻楼梯响”。中国资本市场上偶尔出现几只所谓的“类REITs”或“准REITs”,每次仅仅是引起了小小的涟漪,之后就悄无声息,更谈不上助力中国房地产市场的转型与长期发展。


    REITs发展历史和概况

      1960年,美国《税收改革法案》出台,赋予REITs与共同基金同等纳税待遇,标志着现代REITs的开端。1961年,第一只REITs诞生。自那以后,REITs在美国获得了长足的发展,世界上很多国家和地区也相继引进REITs这一产品制度。根据全美房地产投资信托基金协会(NAREIT)的统计,目前世界上约有31个国家和地区建立了REITs制度,还有更多的国家正在考虑之中。


      截至2016年底,在美国上市的REITs约有220只,涉及商业办公、住宅公寓、酒店、仓储、医院等多种类型的房地产,总市值规模约为1.02万亿美元。从世界范围来看,截止到2015年3月,上市REITs在金融时报EPRA/NAREIT全球房地产指数中的占比约为80%,REITs的总市值规模超过1.2万亿美元。REITs已经成为世界范围内养老基金、保险基金等机构投资者和众多中小投资者投资房地产的主要工具,在全球投资组合中占据重要地位。


    REITs特点

      REITs是一种投资房地产的工具。REITs集合众多分散的社会资金,以信托或公司的形式持有并持续经营房地产,以获得房地产收益为主要目的。


      REITs的特点之一是集合投资和标准化,通过这种方式降低了投资者投资房地产的门槛。由于REITs的份额可以流通甚至上市交易,相应提高了房地产投资的流动性。


      REITs的投资经营行为受到严格的约束。REITs的主要经营行为为持有并经营房地产,被严格限制从事投机性活动。一些国家和地区的法律规定,REITs在转让所持房地产时,如果所出售房地产持有时间未达到**期限,将对其交易行为征税。房地产开发仅占REITs全部经营活动的很小比例,在一些国家和地区,REITs甚至被完全禁止从事房地产开发。REITs分红具有强制性,法律要求其绝大部分甚至全部的利润要用于分红。


      REITs在满足所有严格约束条件的前提下,可以被视为“税收透明体”,即REITs层面的应税收入无需纳税,而是在应税收入派发之后,由REITs投资人根据各自的税率自行纳税。正是通过大比例分红和税收中性地位,REITs**限度地模拟机构或个人直接投资房地产,使之受到投资者的普遍欢迎,并显示出强大的生命力。


    REITs与中国的缘分

      由于中国尚未建立REITs的法规制度框架,在中国大陆资本市场还不存在严格意义上的REITs产品。但REITs对中国而言并不陌生。


      从制度层面来看,自2007年始,人民银行、证监会、银监会等三大监管机构先后着手研究REITs有关政策。2008年12月3日,金融“国九条”出炉,在国务院层面**提出将REITs作为拓宽企业渠道的创新融资方式之一。同期,国办发[2008]131号正式提出开展房地产投资信托基金试点。


      从市场层面来看,2005年12月21日,越秀房地产投资信托基金在香港联交所挂牌交易,成为内地首只REITs。被境外REITs以各种形式持有的中国大陆房地产更是屡见不鲜,一些标的房地产是所在城市的地标性建筑,**战略价值。


      以香港市场为例,到2016年底,上市REITs数量已达10只,其中以中国大陆收益性房地产为投资标的的REITs为5只,分派收益率约为6.2%。除香港之外,在***等境外市场上市的REITs,持有中国大陆收益性房地产的也不在少数。据统计,截至2006年底,***REITs持有的中国大陆物业为47个。


      由于这些REITs均在境外上市,其所持有的优质房地产的收益与境内绝大多数投资者无缘。


    REITs面临的困难


      REITs在中国大陆迟迟未能面世,还存在一些待解决的困难。


      首先是风险问题。任何投资均存在一定风险,REITs也不例外。但是,大量的研究已经证明,REITs作为一种资产类别,其风险要小于一般股票,也远远低于房地产开发。既然高风险行业的公司和房地产开发企业均可以上市,从这个意义上说,风险问题本身不足以成为设立REITs或上市的重要障碍。当然,REITs对中国大陆而言是一个较新的事物,其风险评估体系的建立,以及对投资者的培育,都需要一个过程。


      税收问题REITs设立的一项主要障碍,包括REITs设立时涉及的房地产转让税收以及经营期间的双重征税问题。有人担忧,如果给予REITs税收中性地位,可能会导致相关税收收入减少。国际上REITs经验已经证明,发展REITs并不必然导致房地产税收的减少或流失,与之相反,通过发展REITs做大房地产投资蛋糕,从长期来看将会增加这一领域的税收收入。


    结语


      改革开放以来,特别是过去的20年左右,中国的房地产市场取得了长足的发展。随着城镇化进入中后期阶段,北京上海等大城市的房地产市场开始分批逐步进入以存量房为主的时代,中国房地产市场整体也将逐步步入以存量为主的时代,对存量资产的有效配置和经营的重要性日益凸显。创立和发展REITs,也正是顺应中国房地产市场转型和长期发展的现实需要。作为世界上少数几个存量资产多、市值规模大的房地产市场之一,未来REITs在中国的发展潜力巨大。


      由于REITs的缺位,一方面是游资裹挟着杠杆资金在一些地方的房地产市场上兴风作浪,另一方面是大量的居民储蓄投资无门。


      中国正在大力发展租赁市场,培育住房租赁机构,大量建设公租房,这些都离不开长期资金的支持。而REITs所提供的正是房地产市场发展所需的长期资金。发展REITs无疑将成为发展租赁市场、建设公租房的重要推力之一。


      中国大陆房地产以REITs的形式到境外上市,表明国内并不缺乏作为REITs标的资产的优质物业。中国也不缺少有志于REITs的企业家。有关部门多年前已开始研究引进REITs的可能性,表明决策层对发展REITs持开放的态度。既然条件已经基本具备,仅差临门一脚,相关部门更宜尽早形成合力,整合优化REITs方案,创造条件来解决REITs发展存在的障碍,使REITs早日成为中国大陆投资者投资房地产的可选渠道之一。


      是到了开启REITs的大门,给予中国境内投资者分享优质房地产收益机会的时候了。

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