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    不动产统一登记制度落地实况对融资租赁业务的影响

    不动产统一登记制度落地实况对融资租赁业务的影响

     2016-03-17 金融租赁行业

    2016年3月初,北京市汇融律师事务所组建团队对不动产统一登记制度的落地情况进行了调研,并形成了调研报告,其中的两个核心数据如下:全国已经成立不动产登记机构的样本比例为77.4%;明确表示已经对外颁发过权属证书的样本比例为45.9%。从2007年的物权法开始提及不动产统一登记开始,时间过去了9年,制度开始落地,但却不胜理想。这个实况对于融资租赁公司的不动产项目有何影响呢?

    调研结果看起来是不理想的,但事实上必须注意的是,调研显示并未存在任何一个不动产登记局或者不动产登记中心否定过非典型不动产可以登记且有可观的样本明确表明,《登记细则》规定可以的就可以登记,只是“需要申请”、“需要研究”,因而从这个视角来看,调研其实又是非常乐观。

    那么,对于融资租赁公司所做的各类型非典型不动产业务,是否就可以立刻着手直接去申请登记在融资租赁公司名下呢?从现有的规定来看,还存在两个制度上的障碍:一并登记和**登记。

    一、一并登记要求必须登记不动产依附的土地或海域

    《实施细则》第二条第二款规定:“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。”此规定创设了一个不动产登记的原则——一并登记原则,即定着物“应当”与其所依附的土地和海域一并登记,而不能单独登记。与该原则相互呼应的是《实施细则》第三十三条、第四十条、第四十四条、第五十四条关于国土建设用地使用权、宅基地使用权、集体建设用地使用权和海域使用权可以单独登记的规定。一并登记原则既从法律角度保证了权利主体的一致性,也从技术的角度(物理属性、空间位置)对定着物进行了严格约束,因为实际上众多定着物其实是可以通过技术进行挪动的(包括房屋,如木屋),但是土地和海域的权属界线在三维世界中却是固定且**不变的。一并登记原则避免了单独登记所可能引发的权属的模棱两可和纠纷,物与空间(土地和海域)的结合,确定了定着物“定”与(不动)“着”(依附)的两个基本属性。

    融资租赁业务中的租赁物不少是非典型不动产,*常见的就是高速公路和地下管网,其中高速公路因为涉及到征地的问题,用地往往比较规范,也存在不少取得土地使用权的先例。但是,地下管网的土地使用权是非常不规范的,这既缘于我国历来缺乏对土地使用权地下、地表、地上三种不同空间的区分,也跟许多管网铺设单位、规划和国土部门的法律意识有关,因而管网几乎都是没有登记土地使用权的。根据《实施细则》的规定,没有土地使用权的不动产,不满足一并登记的原则,地下管网的登记之障碍就可想而知了。

    二、不动产的登记应当基于**登记

    《实施细则》第四章不动产权利登记第一节的第一条(全文第二十四条)规定:“不动产**登记,是指不动产权利第一次登记。未办理不动产**登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。”此处从逻辑起点上对不动产登记规定了一个较特殊的登记形式——**登记。**登记是其他七种登记形式的技术起点,没有**登记,就不能进行变更登记、转移登记等,而根据《实施细则》对于各类型不动产**登记的规定,可以看出**登记应当由获得或创建不动产的第一手权利人进行申请,如国有建设用地使用权,由缴纳出让金的权利人进行。

    融资租赁公司通常不是所购买的不动产的第一手权利人,特别是在售后回租的情况下。**登记应由承租人甚至是承租人的前一手(或前几手)权利人进行申请,在**登记完成后,当不动产涉及到融资租赁交易时,所进行的登记才是融资租赁公司所期盼的登记,即《实施细则》中的转移登记。当然,《实施细则》第二十条也规定了一个但书,“法律、行政法规另有规定的除外”,很遗憾,目前尚未发现有类似的规定。不过,笔者猜测,对于转手多次、价值巨大的非典型不动产,随着其市场化的程度不断加深、而登记的需求又与日俱增,不排除在未来通过修订相关法律或行政法规的方式,对该等不动产的登记提供绿色通道,因为法律的重要作用仍在于维护现有法律关系的稳定,不顾后果的追本溯源将浪费巨大的社会资源。

    综合调研结论和上述两点分析,建议融资租赁公司针对先前开展的非典型不动产交易采取以下措施:积极与不动产所在地不动产登记机构联系,以《登记条例》和《实施细则》为依据,申请进行不动产登记,对于暂不受理的,应当持续关注;如果要求先有**登记的,督促承租人尽快办理。

    对以后新开展的涉及不动产的增量业务,应当首先关注其是否对依附的土地或者海域的使用权进行了登记,对于未登记土地或海域的使用权的,应谨慎开展业务;对于已经登记了土地或海域的使用权的,应当督促承租人一并完成不动产的登记;对于已经完成**登记的,应约定承租人协助进行转移登记。

    2016年3月


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